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联诚地产行业:地产股已超调中长期乐观


  联诚地产行业近况:
  联诚地产近期路透等媒体报道银监会要求调查信托公司房地产信托业务,并引述绿城中国是调查重点。此事受到市场普遍关注,我们对此及行业最新观点评论如下。
  评论:
  联诚地产本次调查意味着信托资金进入房地产市场将被严格管制:绿城信托遭到调查的背景是长三角已经出现个别信托产品逾期违约事件,而绿城是涉及信托产品最大的公司,预计规模超过100亿。房地产信托资金在今年开发商融资贡献颇多,上半年1700亿规模略低于银行发放的开发贷款,此次调查意味着信托资金进入房地产市场将被严格管制。
  如果四季度信托停止,而信贷也延续紧缩环境,开发商资金压力将明显加大。
  地产板块NAV和盈利将下调:我们认为受到限贷的影响,住房销售在四季度不会好。随着销售面积下滑及价格下调,开发商将下调2012年投资/销售/结算目标,地产板块NAV和盈利将随之下调。目前我们的财务模型隐含2011年房价较当前实际市场价格低近20%,并假设2012年房价零增长。假如2012年房价较我们的原假设低10%(隐含房价将较当前下跌近30%),那么NAV平均下降20%-25%,2012年摊薄每股盈利平均下降30%,2012年市盈率A股平均从7.4倍升至11.1倍,港股从4.3倍升至6.4倍,2012年市净率A股从1.18倍升至1.24倍,港股从0.60倍升至0.63倍。
  联诚地产预计政策在明年二季度有望放松:我们认为随着销售持续低迷,地产公司买地和投资速度将下降,由于惯性,地产行业的投资增速四季度不会明显放缓,而在明年一季度将迅速回落,而库存在明年上半年达到顶峰,价格调整会比较明显;今年1-8月份地产行业投资增速33.2%,新开工25.8%和销售额增速25.8%,均处于较高水平,只有行业数据增幅下降明显,政策层面才有望出现缓和,明年二季度可以预期政策的适度松动,但空间有限。
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